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Posted by William Shen on 16/06/2011

地產論坛               --投資地產還是股市之爭

前幾天與朋友聊起投資,友人不看好當前的地產市場, 覺得目前價位太高，風險太大，猶如一把利劍高懸在每個地產投資者的頭上。友人除了自己的住房，沒有投資其他地產，而是把錢全放在股市上了。但是大家知道最近股市又是非常不穩，起落很大，許多人被深深套住。但是友人說，正因為現在股市低落，是進入的好時間，目前股市跌漲不要緊，股市投資要放長線。友人這番說法有一些道理。但是深思一下，股市還是地產，投資哪個好，確实很難說清。我相信許多人也必定會有同樣感受。首先從股市舉例，十年前，也就是2000年六月底，BHP股票是$8.50, 到今天（六月十六日）$38.38，張了4.5倍。反過來我們看看澳洲地產，無論民用，還商用，幾乎沒有一個區的地產漲了4.5倍。如果單看這一点，我友人是絕對正確的，但是我們看問題不能單看一個實例。最近悉尼晨鋒報（Sydney Morning Herald）Your Money欄目回顧了10年的各種投資表現，股票綜合指數只有升值49%。綜合指數經歷了一段顛簸的道路。從2000年3258點一路衝到2007年高达6873點。之後狂跌到4000點以下，股票跌漲起伏之大，是驚心動魄的。除了這位友人外，我周圍的許多朋友，一提到股票都抬不起頭來。其中有些人歷經股海戰場幾十年，過去都是半個"股神"，現在也在搖頭。BHP是澳洲股市的龍頭，但是仔細看那些許多小股都跌得慘不忍睹。筆者本人在大學里修学了一門股票投資課，此外，還看了許多股票心理學，圖表分析，趨勢分析（Follow Trend）等等。看著目前的股票市場，我只能說，我看不懂。股市無理性可論。比如今天一個經濟數據發布可以影響股市市場幾百個點（3-5%）。我們都知道走低買進，走高賣出這個道理，但什麼是最低，什麼是最高，誰都無法判定，包括股票大師，巴菲特都在這次世界性經濟風暴中慘遭虧損。

从长线来讲, 是投资股票好,还是投资地产好?

香港有個被稱之為"香港股神""草根大亨"的曹仁超，他在他的名著"論戰" 中講了以下一个實例。

香港一代大投資家王增祥在1973年時的財富比李嘉誠還要多，但是他看好日本，將自己在香港的房地產賣給了李嘉誠，買了日本一家上市公司王子造紙11%的股權, 并申請進入董事局。遭到拒絕后，為此還與日本政府打官司，最後慘敗。再看看李嘉誠，他那时買进的香港典當公司等都擁有大量的地皮，他用來開發房地產，所以現在發達了。王增祥1973年時的1億資產，到現在只有3億。而李嘉誠當年的8000萬則變成了1000億。對比如此強烈。

從投資角度來考慮，在股市上，應該是能賺錢的，特別是長錢。但是真正能賺錢的人，鳳毛麟角。像澳倫，巴菲特这种每年贏利20%的人，少之又少，難怪他被稱之為"大師"。我有些投資股票的友人，一、二年是贏利的，但是以三年五載來計算，则是虧損的。還有少數人，買進了，從來未賣出，現在在紙上，是贏利的。但是不能就此論定，因為還沒有出手。總結股市投資，難度大，不易掌握，而且借貸也非常有限，并且所花費的時間要比地產投資多得多。對於所選的股票上市公司，情況了解也是非常有限的。雖然政府强調公司內部運行透明度，所有的公司賬目全在交易網可以查詢得到，但是管理階層還是能大做手腳。像澳洲的ABC幼儿园，實际虧了上億元，賬目上顯現還是大大盈利。我們可以想象，要真正了解公司實底是如何的困難。許多股票操作者，是盲目買進賣出，是在碰"運氣"，這和賭博幾乎沒有兩樣。但是,投资股票市场,好处是金额不限。手中有几千元，甚至于几百元，就可以投资了。而且，非常机动灵活。随时随地可以兑换成现金。但是记住，投资股票，可以使你投入的钱全军覆没，血本无归。

我們再來看看投資地產這個領域。據悉尼晨鋒報Your Money欄目統計，澳洲的中間房價在過去十年中攀升了127%，但各個地區間的差異很大。據維省地產研究院的數據顯示，大贏家是達爾文（上升223%），侯巴特和珀斯（均為208%），阿德萊德的中等房價在10年間上漲176%。根據以往的經驗，住宅物業每10年增值一倍，悉尼是唯一一個表現不太好的城市，10年來中間房價上漲了93%。商業投資在過去十年的表现，筆者手上沒有精確的數據，但是筆者接觸到的商業地產，都有很大幅度上升，特別悉尼市中心的商鋪地價，房租都有大幅遞增。寫字樓相對來說比較緩慢，但是買得好，要比民用住宅升值高；買得差，就落後於民宅回報。

因此，相對於股票，房地產的投資門檻要高，但獲利也是驚人的，是屬於理性的計劃投資，因為自備款的籌措儲存需要長時間。地產投資特點是首期投資資本大，但是可以通過借贷，擴大你的投資數額。貸款利率低，可見性強，成功率高。一般人，就是對地產非常無知的人，在十年、二十年前買進的人都盈利了。我有個親戚，十五前，在新加坡股市賺了一筆錢后，就在新加坡查看悉尼的地產報，一口氣買了十個單元的套房，在Maroubra 買了三套，在Bondi買了二套，在Bondi Beach和唐人街Sussex St買了幾套。當時在地產市場有Two Way Marketing，在當地市場一個價格，對外地人又一個價格。現在這樣做是犯法的，那時就无所谓。我那個親戚被這裡中介騙了每套至少5萬澳币。當初，他告訴我們他買的價格，我們都驚呆了，但是現在回首，他還是賺了許多。Maroubra 的二房一廳房那時30萬，已是非常昂貴，現在都在七八十万以上。也是幸虧，他把錢從新加坡股市上抽出來，要不然，他的股票又落回到原來的價錢。因此，地產比起股市來，穩定性強。這二者根本區別是，地產是人們的日需品。而且全世界在過去的半個多世紀經歷了相對和平的時期，全球人口增長迅速，對地產的需求超過人類歷史上任何時期。當然股票也反映人類日用生活的各個方面，如食品、石油、礦产、醫療、保健等等。但是股票市場被管理階層壟斷，做手腳，雖然有嚴格體制來監管，但是這監管體系仍不健全，而且做生意的風險、成本、難度都比地產風險高得多。因此，我們縱觀股票歷史，總的趨勢，仍在往上升，但是其中此起彼伏，許多投資者在這樣的大风浪中被淹沒。因此，筆者認為如你有多餘的錢，不靠它養家糊口，可以進入股市品嘗一下滋味，虧了也所謂，賺了是個奇跡。但是你如要真正考慮十年、二十年的投資大計，還是要考慮地產。人們都知道這世界上80%的富豪是從地產上升起的，而不是股市躍起的。但是地產也并不會一直往上升的，總有一天也會下落的。這是每一個投資者應做的心理準備。股市有泡沫，已爆裂。地产何时会有泡沫？何时会爆裂？是值得每一位投资者警觉的。

是投资股票,还是地产好？应该因人而异。如问澳倫.巴菲特，当然是股市好，如去问美国地产大亨，唐納.德特朗普Donald Trump , 他可能会告诉你投资地产是唯一致富的道路。每种投资模式，都有人成功，有人失败。但是总的来说，股市风险大，成功率低。地产成功率高，但资本要大。二者有一共同特点：只要学会抓住时机，都能赢利。

By William Shen

Sales and Leasing Executive

Director, Asian Division