• Property Forum - Real Estate Revolution Is Heating Up

    Posted by William Shen on 14/10/2011

    地產論壇 - 地產革命正在發熱

     

    在人類社會發展過程中,人類經歷了多次巨大變革,把人類的生活、文明推向一個更高階層。回顧歷史,人類歷史經歷了農業革命、工業革命、電腦革命。每一次革命都把人類推向一個更進步、更繁榮的生活,這些革命在人類歷史進程中立下了新的里程碑。

     

    面對當前的地產熱,筆者深覺世界正在醞釀著另一場革命--即地產革命。

     

    地產革命不同于以前的每次革命。没有技术改良,科技进步或科学发展的特征。而是对土地,房产拥有权,使用权的改良。使更多民纵能够更容易获得这些权利。 土地,房产拥有者不单可以在极少资金情况下,能够住上宽敞舒适的住房,而且更能使其投入地产的资金增长。地產革命惠泽于个人,惠泽于社会。政府对地产政策放宽,银行对信贷松绑,是土地革命主要动力。如同以往每次巨大變革,土地革命也给社会带来冲击和变化。在这场影响之深,涉及之广的變革中,也有些人没有得益,反而失利。

     

    這場革命有以下重大標誌:

     

    .土地私有化,地產交易空前頻繁


    在四五十年前,土地私有化交易僅局限於資本主義社會,而現在已經遍及全世界。土地買賣房屋交易更合法化,合理化及规范化。在以前社會主義制度下的許多國家,都開始土地私有交易,如中國、俄國、古巴、越南,這些國家仿效西方社會,將土地、房產開放自由市場。地產交易是由於人類隨著經濟發展,生活水平提高,人們對土地空間的要求越來越大,人們想要自由空間,優質土地環境,這些促使全球地產市場迅猛發展。中国自1949年后,实行土地公有制近半个世纪,现在又回到土地私有制。实践证明土地私有制更能促进社会发展,更有利于民众生活。当土地私有化后,推动了地产市場。当今全球,地产买卖交易空前頻繁。

     

    .地產業已成為許多國家的經濟支柱


    地產市場愈趨成熟,迅猛發展,大量的資金投入,涉及其它領域擴大。政府從中獲巨大利益,土地稅、印花稅、消費稅給政府帶了非常可觀的收入,許多國家財政預算已離不開來自于地產業的稅收。依賴性也愈來愈強。如地產市場疲軟,國家經濟就不會景氣。當前美國就是一個絕好例子,經濟風暴后,美國地產市場的沉淪在低谷,從而影響美國經濟復醒。日本也是如此,在過去十幾年裡日本地產市場廚浴呆滯,因此日本經濟也一直处在蕭條萎靡之中。

     

    土地即有生產資料的屬性,又有資本的屬性,土地不進入市場,市場經濟就是一個無"根"的市場,土地交易不活躍,經濟也不會呈現出欣欣向榮的景象。當前中國?了維持經濟發展,一方面抑制土地價格猛漲,另一手開放土地市場,在有些地方,花10萬人民幣就能賣到一畝地。土地貨幣化正在影響世界各個角落。

     

    .地產已成為衡量財富價值的一個主要指數


    地產具有實用性、可見性。其保值安全系数远胜于貨幣、黃金。隨著世界經濟動蕩不安,經濟通脹,人們對貨幣更加缺乏信心--貨幣會縮水,黃金實用性有限。鉆石只是用來豪華的裝飾而已。而土地才有真正的保值性質。如果,你用50萬元買一個生意,又用50萬買股票,再用50萬元買一套房屋。然後你分別用生意、股票、房屋去銀行抵押借貸另一筆款,其可能性是:在生意上,如你不能提供足夠的證據,生意是賺錢的,銀行可能不借給你一分錢。在股票上,你可能只能借到50%,而房屋,你可以借到80%乃至100%的錢。從中,我們就可以領略出地產的安全性,生意可以在一夜之間倒閉,分文不值,股票也是如此,雖然上市公司受監督,但是還是有許多漏洞,唯有地產安全可靠。貨幣受通貨膨脹的衝擊,其價值愈來愈小,購買力越來越低。在10年前2塊澳元能買一公升牛奶,如今2塊錢半公升牛奶都不到。其實,不是牛奶在漲價,而是貨幣在貶值。在當前的地產熱中,似乎地產價格狂升。其實,并不然,其中有很大因素是貨幣貶值,就如水深船就顯得低,水淺了船身就顯得高了的道理。

     

    .地產帶動社會轉型,貧富從新洗牌


    在輪地產遊戲中,社會財富從新分配。掌握或控制地產越多的人就越富有,而那些保守、遲鈍,特別是將錢存入銀行的人,他們的財富將越來越減少。將錢儲在銀行里,財富每日都在蒸發,許多沒有技能的人,語言又有限,但在地產投資上則非常成功。我見到一對香港來的老華僑,在語言、技能、資金都有限,但是他們積極投入地產市場,每天都看報紙,作調查,幾乎每二年購入一套房屋,又通過翻修、租賃房屋,從來積累了相當可觀的財富。這些財富是一般打工人不吃不穿都賺不出來的。相反有些人腰纏萬貫,十幾年前身帶幾百萬澳元來澳洲的人把錢存在銀行里,坐吃利息的人,他們的財富大大減少。原來一百萬可以購買3-4套的房屋,現只能購買1-2套了,形成鮮明的對照。

     

    隨著地產市場的興旺,地產造就了許多富人,同時也製造了許多窮人。地產將世界財富重新分配,貧富從新洗牌。

     

    一個友人告訴我他的亲戚在中國并没有多少钱,八年前向銀行借了許多錢,十多萬錢的房屋他一下子就買了十幾套。現在每套都漲了3-4倍,在短短的7-8年就致富了。

     

    在人類歷史進程中,每一階段都有其特殊性,有機會也有陷阱。能夠抓住機會的人就是贏家,失去機會的人就會掉入陷阱,走向衰退。因此洞察世局,"識土務者為俊杰"。

     

    土地革命是當前人類活動的主流。這場空前的革命將世界經濟推向一個更高的階層。它影響到其它經濟領域如信貸、銀行、材料、運輸、公路,幾乎無所不及。這場革命將持續好長時間,何時告終?誰都無法確定。但是順著主流而行的人將受益,逆流而上的人將會失利。

     

    不论你我对这地产革命的态度如何,地产市场正在深深影响我们。无论是我们的态度漠然冷淡,还是积极参与都会影响我们未来的生活。

     

    By William Shen

    Sales and Leasing Executive

    Director, Asian Division

     

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